W typowym najmie prywatnego lokalu podatek od nieruchomości płaci wobec gminy właściciel, a nie najemca. Umowa może jednak zobowiązać najemcę do zwrotu właścicielowi kosztu podatku. Nie zmienia to podatnika w relacji z organem podatkowym.
Kto płaci podatek od nieruchomości?
Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych podatnikami są między innymi właściciele nieruchomości, posiadacze samoistni oraz użytkownicy wieczyści gruntów. Przy zwykłym najmie mieszkania lub lokalu użytkowego należącego do osoby prywatnej albo spółki podatnikiem pozostaje więc właściciel.
Najemca korzysta z lokalu na podstawie umowy i co do zasady jest posiadaczem zależnym w rozumieniu art. 336 Kodeksu cywilnego. Sam fakt władania lokalem, także wykorzystywania go do działalności gospodarczej, nie powoduje automatycznie powstania obowiązku podatkowego po stronie najemcy.
Podatnik wobec gminy a koszt rozliczany z najemcą
Trzeba oddzielić dwie kwestie. Pierwsza dotyczy tego, kto odpowiada za podatek przed gminą. Druga odnosi się do tego, kto ostatecznie ponosi jego ekonomiczny koszt. Umowa najmu nie może zmienić ustawowego podatnika, ale może określać sposób rozliczeń między wynajmującym a najemcą. Podstawą takiego uzgodnienia jest zasada swobody umów z art. 3531 Kodeksu cywilnego.
| Aspekt | Podatnik wobec gminy | Rozliczenie w umowie |
|---|---|---|
| Podmiot odpowiedzialny | Zwykle właściciel, użytkownik wieczysty albo posiadacz samoistny | Najemca może zostać zobowiązany do zwrotu kosztu właścicielowi |
| Podstawa obowiązku | Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych | Umowa najmu, aneks albo uzgodniona praktyka stron |
| Skutek braku zapłaty | Gmina dochodzi podatku od ustawowego podatnika | Właściciel może dochodzić od najemcy należności, jeżeli wynika ona z umowy |
Jeżeli umowa przewiduje, że podatek jest składnikiem czynszu albo osobną opłatą zwrotną, najemca może faktycznie finansować ten koszt. Kwota przekazywana właścicielowi nie jest jednak podatkiem zapłaconym przez najemcę do gminy. Wobec organu podatkowego nadal odpowiada właściciel.
Ma to znaczenie także przy zaległości. Jeżeli właściciel nie zapłaci podatku, gmina co do zasady kieruje swoje roszczenie do niego, nawet gdy umowa przewiduje zwrot kosztu przez najemcę.
Kiedy najemca może być podatnikiem?
Wyjątek dotyczy przede wszystkim nieruchomości publicznych. Art. 3 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych przewiduje, że podatnikiem może być posiadacz nieruchomości lub jej części należącej do Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego, czyli gminy, powiatu lub województwa.
Przed przyjęciem, że najemca jest podatnikiem, trzeba sprawdzić następujące okoliczności:
- Właściciel nieruchomości – czy jest nim Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego.
- Tytuł prawny – czy posiadanie wynika z umowy, innego tytułu prawnego albo w określonych przypadkach odbywa się bez takiego tytułu.
- Rodzaj posiadania – czy korzystający jest najemcą, dzierżawcą albo innym posiadaczem nieruchomości publicznej.
- Wyjątki ustawowe – czy nie zachodzi szczególna regulacja dotycząca konkretnego rodzaju nieruchomości lub sposobu jej używania.
Przykładowo przedsiębiorca dzierżawiący grunt należący do gminy nie powinien automatycznie zakładać, że podatek zawsze zapłaci gmina. W takim przypadku najemca lub dzierżawca może być podatnikiem, jeżeli spełnione są przesłanki ustawowe. Jest to wyjątek od reguły dotyczącej prywatnego najmu, a nie zasada dla każdej umowy.
Co zrobić, gdy właściciel żąda zwrotu podatku?
Najpierw trzeba ustalić, czego dokładnie żąda wynajmujący. Inaczej ocenia się wezwanie do zapłaty podatku bezpośrednio gminie, a inaczej żądanie zwrotu kosztu w ramach umowy najmu.
Jeżeli właściciel chce, aby najemca zapłacił mu kwotę odpowiadającą podatkowi, należy sprawdzić postanowienia dotyczące czynszu, opłat dodatkowych, kosztów właścicielskich i zmian wysokości należności. Jasny zapis może ustanawiać obowiązek zwrotu kosztu. Nie przenosi jednak statusu podatnika na najemcę.
Brak takiego postanowienia zwykle oznacza, że właściciel nie może jednostronnie doliczyć nowej opłaty tylko dlatego, że sam płaci podatek. Znaczenie może mieć jednak dotychczasowa praktyka. Jeżeli przez wiele lat wynajmujący wykazywał ten koszt w rozliczeniach, a najemca regularnie go płacił bez zastrzeżeń, właściciel może powoływać się na dorozumiane uzgodnienie. Nie przesądza to automatycznie sporu, dlatego trzeba przeanalizować umowę, aneksy, faktury, korespondencję i historię płatności.
Najważniejsze rozróżnienie: umowa może przenieść na najemcę ekonomiczny ciężar podatku, ale nie może zmienić ustawowego podatnika wobec gminy.
Przy roszczeniach dotyczących wcześniejszych okresów trzeba uwzględnić także przedawnienie. Zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego roszczenia o świadczenia okresowe oraz roszczenia związane z prowadzeniem działalności gospodarczej co do zasady przedawniają się po trzech latach. Ostateczny termin zależy jednak od podstawy konkretnego roszczenia i okoliczności sprawy.
W zwykłym najmie prywatnego lokalu właściciel płaci podatek od nieruchomości do gminy. Najemca może ponosić jego koszt w czynszu lub jako odrębną opłatę, jeśli wynika to z ważnych ustaleń umownych. Inaczej może być przy nieruchomości należącej do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, gdzie najemca może stać się podatnikiem na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 4 ustawy.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W przypadku sporu o rozliczenia za wcześniejsze lata warto zasięgnąć porady prawnika po analizie umowy i dokumentów płatniczych.
