Przy zakupie mieszkania oba podatki mogą dotyczyć różnych stron transakcji. Sprzedający rozlicza podatek dochodowy PIT od ewentualnego dochodu ze sprzedaży, a kupujący płaci podatek PCC przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym. Przy zakupie od dewelopera PCC co do zasady nie występuje, ponieważ cena obejmuje VAT.
Kupujący i sprzedający – kto płaci jaki podatek?
Nie ma jednego podatku „od mieszkania”, który zawsze obciąża jedną stronę. Rodzaj daniny zależy od tego, czy mówimy o dochodzie ze sprzedaży, czy o samym nabyciu nieruchomości.
| Strona | Podatek | Podstawa | Kto odprowadza? |
|---|---|---|---|
| Sprzedający | PIT | Dochód ze sprzedaży, jeśli zbycie następuje przed upływem 5 lat | Sprzedający, na podstawie PIT-39 |
| Kupujący na rynku wtórnym | PCC | Zwykle 2% wartości rynkowej nieruchomości | Notariusz pobiera podatek przy akcie i przekazuje go do urzędu |
| Kupujący od dewelopera | VAT w cenie | Cena lokalu ustalona przez dewelopera | Deweloper rozlicza VAT |
Kiedy sprzedający płaci PIT?
Podatek dochodowy dotyczy sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. Po upływie tego terminu sprzedaż prywatnego mieszkania co do zasady nie powoduje obowiązku zapłaty PIT ani złożenia PIT-39.
Stawka PIT wynosi 19% dochodu, a nie 19% całej ceny sprzedaży. Dochód ustala się po odjęciu od przychodu udokumentowanych kosztów uzyskania przychodu. Mogą nimi być między innymi:
- Cena nabycia mieszkania lub domu.
- Koszty transakcyjne, takie jak taksa notarialna, PCC i opłaty sądowe poniesione przy zakupie.
- Udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości, na przykład wydatki na remont lub modernizację.
- Koszty sprzedaży, w tym prowizja pośrednika, jeżeli została poniesiona przez sprzedającego.
Przykładowo, gdy mieszkanie sprzedano za 500 000 zł, a uwzględnione koszty wynoszą 420 000 zł, dochód wynosi 80 000 zł. Podatek przed zastosowaniem ewentualnego zwolnienia wyniósłby 15 200 zł.
Sprzedaż przed upływem pięciu lat trzeba wykazać w formularzu PIT-39, składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Dotyczy to także sytuacji, gdy po odliczeniu kosztów nie powstał podatek do zapłaty, ponieważ sprzedaż przyniosła stratę.
Podatek może zostać zmniejszony albo całkowicie wyłączony dzięki uldze mieszkaniowej. Sprzedający może przeznaczyć przychód na własne cele mieszkaniowe, na przykład zakup innego lokalu, budowę domu, remont albo spłatę kredytu mieszkaniowego. Wydatki trzeba ponieść w terminie ustawowym, co do zasady w ciągu trzech lat liczonych od końca roku sprzedaży. Jeżeli wykorzystana zostanie tylko część środków, zwolnienie obejmuje odpowiednią część dochodu.
Jaki podatek płaci kupujący?
Kupujący mieszkanie z rynku wtórnego zwykle płaci PCC w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Podstawą nie musi być bezkrytycznie cena wpisana w umowie. Jeżeli wyraźnie odbiega ona od wartości rynkowej, organ podatkowy może zakwestionować przyjętą podstawę.
Przy umowie sprzedaży zawieranej w formie aktu notarialnego notariusz pełni funkcję płatnika PCC. Oznacza to, że:
- oblicza kwotę podatku albo sprawdza, czy przysługuje zwolnienie,
- pobiera PCC od kupującego przy podpisywaniu aktu,
- przekazuje podatek do właściwego urzędu skarbowego,
- składa wymaganą deklarację, więc kupujący nie musi samodzielnie składać PCC-3 w związku z tą umową.
Od 31 sierpnia 2023 roku działa zwolnienie z PCC dla osoby kupującej swoje pierwsze mieszkanie lub dom na rynku wtórnym, jeżeli spełnia warunki ustawowe. Przy zakupie wspólnym warunek pierwszego nabycia powinien być przeanalizowany osobno dla każdego kupującego. Zwolnienie nie dotyczy sytuacji, w której nabycie nie spełnia wymogów przewidzianych w ustawie.
Przy zakupie mieszkania od dewelopera cena jest co do zasady opodatkowana VAT. Dlatego kupujący nie płaci dodatkowo PCC od tej samej transakcji. Podatek VAT rozlicza deweloper, a jego ciężar ekonomiczny jest uwzględniony w cenie lokalu.
Najprostsze rozróżnienie wygląda więc tak: sprzedający odpowiada za PIT od dochodu ze sprzedaży, a kupujący za PCC przy zakupie na rynku wtórnym. W przypadku rynku pierwotnego zamiast PCC występuje VAT zawarty w cenie mieszkania.
Artykuł ma charakter informacyjny. Przy sprzedaży nieruchomości odziedziczonej, otrzymanej w darowiźnie, kupowanej wspólnie z inną osobą albo przy nietypowych zasadach opodatkowania warto sprawdzić aktualne przepisy lub skonsultować rozliczenie z doradcą podatkowym.
