Taksa notarialna to maksymalne wynagrodzenie notariusza za daną czynność. Do wyliczonej kwoty należy doliczyć 23% VAT, a przy zakupie nieruchomości także sprawdzić PCC, opłaty sądowe i koszt wypisów. Stawki wynikają z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości, ale kancelaria może ustalić wynagrodzenie niższe od maksymalnego.
Jak obliczyć taksę notarialną?
Najpierw ustal wartość przedmiotu czynności, na przykład cenę mieszkania. Następnie znajdź właściwy próg w tabeli i oblicz taksę netto. Przy sprzedaży lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego lub umowie deweloperskiej często stosuje się połowę stawki podstawowej. Na końcu do wynagrodzenia netto dolicza się 23% VAT.
Podane w przepisach kwoty są limitami, a nie obowiązkowym cennikiem. Notariusz nie może pobrać więcej niż stawka maksymalna, lecz może zaproponować niższe wynagrodzenie.
Progi maksymalnej taksy notarialnej
Podstawową stawkę oblicza się według wartości przedmiotu czynności. Maksymalne kwoty netto przedstawiają się następująco:
| Wartość przedmiotu czynności | Maksymalna taksa netto | Sposób obliczenia |
|---|---|---|
| Do 3 000 zł | 100 zł | Stawka stała |
| Powyżej 3 000 zł do 10 000 zł | 100 zł | 100 zł + 3% od nadwyżki ponad 3 000 zł |
| Powyżej 10 000 zł do 30 000 zł | 310 zł | 310 zł + 2% od nadwyżki ponad 10 000 zł |
| Powyżej 30 000 zł do 60 000 zł | 710 zł | 710 zł + 1% od nadwyżki ponad 30 000 zł |
| Powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł | 1 010 zł | 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł |
| Powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł | 4 770 zł | 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł |
| Powyżej 2 000 000 zł | 6 770 zł | 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki ponad 2 000 000 zł |
W ostatnim przedziale sam składnik 0,25% od nadwyżki nie może przekroczyć 10 000 zł. Przy czynnościach między osobami zaliczanymi do I grupy podatkowej limit tego składnika wynosi 7 500 zł. Nie oznacza to jednak, że cała taksa zawsze kończy się na tej kwocie. Przy pełnej stawce maksymalna suma może wynieść odpowiednio 16 770 zł albo 14 270 zł.
Taksa notarialna – jak obliczyć ją na przykładzie?
Załóżmy, że mieszkanie ma wartość 500 000 zł, a czynność podlega połowie stawki podstawowej.
- Wybierz próg – 500 000 zł mieści się w przedziale od 60 000 zł do 1 000 000 zł.
- Oblicz nadwyżkę – 500 000 zł − 60 000 zł = 440 000 zł.
- Oblicz część procentową – 0,4% × 440 000 zł = 1 760 zł.
- Dodaj kwotę stałą – 1 010 zł + 1 760 zł = 2 770 zł netto.
- Zastosuj obniżoną stawkę – połowa z 2 770 zł to 1 385 zł netto.
- Dolicz VAT – 1 385 zł × 23% = 318,55 zł, więc kwota brutto wynosi 1 703,55 zł.
Gdyby w tej samej transakcji obowiązywała pełna stawka, wynagrodzenie wyniosłoby 2 770 zł netto, czyli 3 407,10 zł brutto. To pokazuje, dlaczego sam próg wartości nie wystarcza. Trzeba jeszcze ustalić rodzaj czynności.
Co składa się na całkowity koszt wizyty?
Taksa z VAT jest tylko jednym z elementów rachunku. Przy zakupie nieruchomości całkowity koszt może obejmować:
- Taksa notarialna – wynagrodzenie za sporządzenie aktu lub wykonanie innej czynności.
- VAT – 23% od taksy oraz od innych opodatkowanych usług notarialnych.
- PCC – zwykle 2% wartości nieruchomości przy zakupie na rynku wtórnym.
- Opłaty sądowe – między innymi za wpis własności, założenie księgi wieczystej lub wpis hipoteki.
- Wypisy aktu – 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę, powiększone o VAT.
PCC przy zakupie mieszkania
Przy zakupie mieszkania lub domu na rynku wtórnym PCC co do zasady wynosi 2% wartości transakcji. Notariusz pobiera podatek jako płatnik i przekazuje go do urzędu skarbowego. Przy cenie 500 000 zł oznacza to 10 000 zł PCC.
Na rynku pierwotnym PCC od zakupu nie występuje, ponieważ transakcja jest objęta VAT zawartym w cenie dewelopera. Osoba kupująca swoje pierwsze mieszkanie lub dom na rynku wtórnym może także skorzystać ze zwolnienia z PCC, jeśli spełnia warunki określone w ustawie. Zasadniczo kupujący nie może wcześniej posiadać mieszkalnej nieruchomości, z wyjątkiem określonego udziału nabytego w drodze dziedziczenia.
Opłaty sądowe i wypisy
Najczęściej spotykane opłaty związane z księgą wieczystą i dokumentami wyglądają następująco:
| Rodzaj kosztu | Kwota | Kiedy występuje? |
|---|---|---|
| Założenie księgi wieczystej | 100 zł | Gdy nieruchomość nie ma własnej księgi |
| Wpis prawa własności | 200 zł | Przy nabyciu nieruchomości |
| Wpis hipoteki | 200 zł | Przy zabezpieczeniu kredytu |
| Wpis roszczenia nabywcy | 150 zł | Najczęściej przy umowie deweloperskiej |
| Wypisy aktu | 6 zł netto za stronę + VAT | Za każdy przygotowany egzemplarz |
Oryginał aktu pozostaje w kancelarii, dlatego strony otrzymują wypisy. Ich liczba zależy od rodzaju transakcji, liczby stron, sądu, urzędu skarbowego i banku. Przy rozbudowanym akcie kilka wypisów może kosztować kilkaset złotych.
Nie wszystkie pozycje na rachunku są wynagrodzeniem notariusza. PCC i opłaty sądowe są przekazywane odpowiednio do urzędu skarbowego lub sądu. Trzeba jednak przygotować na nie środki przed podpisaniem aktu.
Kiedy koszty mogą być niższe?
Największy wpływ na wysokość wynagrodzenia ma rodzaj czynności oraz ustalenia z kancelarią. Przy zakupie mieszkania stosuje się zwykle połowę stawki podstawowej. Przy umowie deweloperskiej koszty aktu, wypisów i opłat sądowych dotyczących tej umowy ponoszą deweloper i nabywca po połowie.
W umowie sprzedaży na rynku wtórnym strony mogą ustalić inny podział kosztów. W praktyce często płaci kupujący, ale nie jest to jedyny możliwy wariant. Przed umówieniem aktu warto poprosić kilka kancelarii o pełną wycenę obejmującą taksę netto, VAT, podatki, wypisy i opłaty sądowe.
Przy darowiźnie w najbliższej rodzinie może nie wystąpić podatek od spadków i darowizn, jeśli spełnione są warunki zwolnienia. Sama taksa, opłaty za wypisy i wpisy do księgi wieczystej nadal mogą jednak pozostać.
Aby obliczyć pełny koszt, nie kończ na wzorze dla taksy. Pomnóż wyliczoną stawkę przez właściwy ułamek dla danej czynności, dodaj 23% VAT, a następnie dolicz PCC, opłaty sądowe i wypisy. Taki wynik będzie znacznie bliższy kwocie, którą trzeba przygotować w kancelarii.
Informacje dotyczące podatków i opłat mają charakter ogólny. Przy nietypowej transakcji, skomplikowanym stanie prawnym nieruchomości lub wątpliwościach co do zwolnienia podatkowego należy potwierdzić wyliczenie u notariusza albo doradcy podatkowego.
